🛡️ 대한민국 청년·임차인을 위한 100% 무료 부동산 안심 권리분석 센터

등기부등본 무료 분석 도우미 & 전세사기 예방 가이드

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운영자의 경험과 개발 취지: "사회초년생 시절, 복잡한 등기부등본 을구의 근저당권 말소 특약을 제대로 챙기지 못해 1억 2천만 원의 전세보증금을 통째로 날릴 뻔했던 아찔한 위기를 겪었습니다. 그 후 공인중개 실무 지식과 부동산 판례를 치열하게 공부하면서 깨달았습니다. 임차인 스스로 등기부등본의 위험 신호(가압류, 경매, 신탁, 과다 근저당)를 즉시 읽어낼 수 있어야만 전세사기를 원천 차단할 수 있습니다. 본 사이트는 복잡한 등기부 PDF를 브라우저 로컬에서 안전하게 무료 분석하고, 실제 계약에 즉시 활용할 수 있는 권리분석 노하우를 공유합니다."

✓ 100% 서버 무저장 (브라우저 로컬 분석) ✓ 대한민국 법원 인터넷등기소 정식 양식 지원 ✓ 전세사기 4대 위험 키워드 자동 탐지

등기부등본 PDF 파일을 마우스로 끌어다 놓으세요

인터넷등기소(iros.go.kr) 발급 원본 PDF 지원 · 최대 20MB · 서버 전송 없음

제1장 · 등기부 기초 해부

등기부등본 3대 구성(표제부·갑구·을구) 핵심 판독법

등기사항전부증명서는 부동산의 주민등록증과 같습니다. 세 구역의 핵심 포인트만 짚어도 90% 이상의 사기를 예방할 수 있습니다.

1. 표제부 (건물 및 토지의 표시)

물건의 실제 주소와 규격 확인

표제부는 해당 부동산의 물리적 상태와 주소, 면적, 대지 지분을 공시하는 장부입니다.

동·호수 일치 여부:

계약서상 호수(예: 301호)와 등기부 표제부의 전유부분 건물의 표시가 정확히 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 건축물대장상 301호인데 문패만 302호로 달아놓은 '호수 둔갑 사기'가 빈번합니다.

대지권 비율 확인:

아파트·빌라 같은 집합건물에서 '대지권 미등기' 또는 '토지 별도등기 있음' 표시가 있다면, 건물만 사고팔려 경매 시 대지 지분을 취득하지 못하는 치명적 손실이 생길 수 있습니다.

단독 vs 집합건물 구분:

다가구주택(단독)은 건물 전체가 1명의 소유이므로 다른 세입자들의 선순위 보증금 총액을 반드시 확인해야 하며, 다세대주택(집합)은 호수별로 소유권과 대출이 분리됩니다.

2. 갑구 (소유권 및 권리 침해)

진짜 소유자와 법적 분쟁 여부 확인

현재 집주인이 누구인지, 소유권을 빼앗길 수 있는 위험한 법적 제한이 걸려 있는지 공시합니다.

집주인 신분증 진위 확인:

등기부 갑구의 최종 소유권자 성명, 주민등록번호 앞자리, 주소를 계약 당일 임대인 신분증과 대조하고, 정부24(1382 ARS)를 통해 신분증 진위를 반드시 검증하세요.

신탁등기(치명적 위험!):

갑구에 '수탁자 주식회사 OO신탁'으로 소유권이 이전되어 있다면 법적 집주인은 신탁회사입니다. 위탁자(원집주인)와 계약하면 전세금을 전액 날릴 수 있으므로 '신탁원부' 확인이 필수입니다.

가압류·압류·경매개시결정:

집주인이 빚을 갚지 못해 채권자가 처분을 막아둔 상태입니다. 이미 경매로 넘어가고 있다는 신호이므로, 갑구에 빨간 줄(말소) 없이 살아있는 가압류/경매 기록이 있다면 즉시 계약을 중단해야 합니다.

3. 을구 (담보 및 대출 권리)

집을 담보로 빌린 대출금과 보증금 권리

해당 주택에 설정된 저당권, 전세권, 임차권등기명령 등 소유권 이외의 금전적 권리를 공시합니다.

근저당권 (채권최고액의 비밀):

은행 등 대출기관이 설정한 담보 금액입니다. 통상 실제 빌린 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 기재합니다. 경매 시 은행이 채권최고액 한도 내에서 먼저 돈을 가져가므로 내 보증금보다 순위가 앞섭니다.

임차권등기명령 (위험 경보!):

이전 세입자가 계약이 끝났는데도 집주인에게 전세금을 돌려받지 못해 법원의 힘을 빌려 등기부에 못 박아둔 흔적입니다. 이 집주인은 '상습 보증금 미반환자'일 확률이 99%이므로 절대 들어가면 안 됩니다.

을구가 '기록사항 없음'인 경우:

을구에 아무것도 적혀있지 않다면 담보 대출이 없는 이른바 '무융자 주택'입니다. 단, 집주인의 세금 체납(당해세)이나 확정일자 부여 현황은 등기부에 안 나오므로 안심은 금물입니다.

제2장 · 실전 판례 분석

2026 전세사기 4대 대표 유형과 등기부 판독 실제 사례

사기꾼들이 사용하는 전형적인 수법과 등기부에 찍히는 시그널을 구체적인 사례를 통해 완벽히 파헤칩니다.

피해 상황 매매 시세 2억 원 빌라 / 전세보증금 1억 9,500만 원 (전세가율 97.5%)

전개 과정: 건축주와 브로커가 결탁하여 신축 빌라의 분양가보다 전세가를 높게 세팅한 뒤 세입자를 유치합니다. 세입자가 전세금을 입금하자마자 갑구 소유자를 신용불량자(바지사장)에게 매매로 넘겨버립니다. 2년 뒤 만기 때 바지사장은 연락이 두절되고 집은 경매로 넘어갑니다.

📌 등기부 체크포인트

계약 당시 갑구의 소유권 취득 일자가 최근 몇 달 이내인지 확인하세요. 소유자가 단기간에 잦은 손바뀜이 일어났거나, 주변 아파트 대비 빌라 전세가율이 매매 시세의 70%를 초과한다면 무조건 피해야 합니다.

피해 상황 오피스텔 보증금 1억 2천만 원 / 갑구에 'OO부동산신탁' 기재 매물

전개 과정: 공인중개사와 가짜 임대인이 "신탁은 금융 대출을 받기 위한 형식적인 절차일 뿐이며, 위탁자가 실질 소유주이므로 계약해도 아무 문제 없다"며 세입자를 안심시키고 전세계약을 체결했습니다. 그러나 수탁자인 신탁회사의 '사전 승낙서'가 없었기에 임대차 계약 자체가 무효가 되어 세입자는 강제 퇴거당했습니다.

📌 등기부 체크포인트

등기부 갑구에 '신탁'이라는 두 글자가 보이면 무조건 구청이나 등기소에서 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부에 '신탁사의 서면 동의 없는 임대차는 무효'라는 조항이 99% 적혀 있으므로 신탁사 동의서 및 신탁사 지정 계좌 입금이 아니면 1원도 입금하지 마세요.

피해 상황 아파트 전세 3억 원 / 잔금 당일 은행 근저당 2억 5천만 원 추가 설정

전개 과정: 주택임대차보호법상 세입자의 대항력(전입신고+확정일자)은 '전입신고 다음 날 오전 0시'부터 발효됩니다. 반면 은행의 근저당권은 '등기 접수 당일' 즉시 효력이 발생합니다. 악성 임대인이 이 법적 시차를 노려 잔금일 오전에 세입자 돈을 받고, 오후에 은행으로 달려가 대출을 일으킨 뒤 근저당을 설정했습니다. 결국 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 잃었습니다.

📌 완벽 방어 특약 문구

계약서 특약란에 "임대인은 잔금일 익일(다음 날)까지 일체의 근저당권, 가압류 등 제한물권을 설정하지 않으며, 이를 위반 시 계약을 무효로 하고 임차보증금 전액 반환 및 위약금을 지급한다"는 조항을 반드시 명시해야 합니다.

피해 상황 빌라 전세 1억 5천만 원 / 기존 은행 근저당 채권최고액 1억 원

전개 과정: 집주인이 "세입자분이 잔금 주시면 그 돈으로 기존 은행 대출 1억 원을 즉시 상환하고 근저당을 말소해 주겠다"고 구두 약속했습니다. 세입자는 믿고 잔금을 전액 송금했으나, 집주인은 그 돈을 개인 채무 변제에 쓰고 잠적했습니다. 결국 집은 은행 임의경매로 넘어가 경락 대금에서 은행이 먼저 1억 원을 배당받았습니다.

📌 실전 대처 솔루션

근저당 말소 조건 계약인 경우, 잔금 날 공인중개사 및 집주인과 함께 직접 해당 은행 창구에 동행하여 대출 상환 및 말소등기 접수증 영수증을 직접 두 눈으로 확인한 뒤 잔금을 입금하거나, 은행 상환용 가상계좌로 직접 이체해야 합니다.

제3장 · 보증금 안전 진단

내 보증금 안전도 자가진단 계산 공식 & 판정 기준표

부동산 경매가 발생했을 때 내 보증금을 100% 안전하게 회수할 수 있는지 수학적으로 검증하는 공식입니다.

📐 부동산 부채비율(위험도) 산정 공식

부채비율(%) = [ (선순위 채권최고액 + 선순위 임차보증금 총액 + 내 보증금) ÷ 주택 실거래 매매 시세 ] × 100

부채비율 구분	위험 등급	경매 시 예상 상황	계약 권고 지침
60% 이하	안전 구역	경매가 유찰되더라도 1~2차 낙찰로 보증금 전액 회수 가능	안심 계약 가능 (단, 잔금일 전입신고 및 확정일자 필수)
60% ~ 70%	보통 수준	부동산 시세가 하락하거나 경매가 2회 유찰될 경우 일부 손실 위험	HUG 또는 SGI 전세보증금 반환보증보험 가입 요건 사전 심사 필수
70% ~ 80%	주의 요망	빌라·다세대 낙찰가율(보통 60~70%) 감안 시 전세금 미반환 사고 빈번	보증금 감액 요청 또는 월세 전환 강력 권고, 보증보험 미가입 시 계약 불가
80% 초과	깡통전세 고위험	집값 하락 시 보증금의 상당 부분(수천만 원 이상) 손실 확정적	절대 계약 금지! 보증보험 가입 자체가 거절될 확률 99%

💡 2026 HUG 전세보증금 반환보증보험 가입 기준 (126% 룰)

HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증 가입 기준은 공시가격의 126% 이하(공시가격 인정비율 140% × 전세가율 90%)입니다. 즉, 내가 들어가려는 빌라의 공시가격이 1억 원이라면 전세보증금이 1억 2,600만 원 이하여야 보증보험 가입이 가능합니다. 부동산 계약 전 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 해당 호수의 공시가격을 조회하고 1.26을 곱해보세요!

제4장 · 실전 로드맵

전세사기 100% 원천 차단! 안심 계약 5단계 실전 로드맵

집을 구하는 첫날부터 이사 후 보증보험 가입까지 단계별로 꼭 지켜야 하는 체크리스트입니다.

STEP 1

매물 탐색 & 사전 권리분석

국토교통부 실거래가 공개시스템 및 부동산 안심전세포털을 통해 최근 1년간 실제 매매/전세 시세를 확인합니다.
정부24에서 건축물대장을 무료 열람하여 '위반건축물(근린생활시설을 주거용으로 불법 개조 등)' 딱지가 없는지 확인합니다. (위반건축물은 전세대출 및 보증보험 가입 불가)
대법원 인터넷등기소에서 원본 PDF를 열람해 본 분석 도우미로 1차 스크리닝을 진행합니다.

STEP 2

계약 체결 & 5대 안심 특약 명시

계약 당일 공인중개사 사무소에서 출력 직전 등기부등본을 새로 발급받아 확인합니다.
임대인 본인 신분증 진위확인(1382 또는 주민센터)을 실시하고 계약금은 반드시 등기부상 임대인 명의 계좌로 송금합니다.
계약서 필수 5대 특약:
1. 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권(근저당, 가압류 등) 설정을 일체 금지하며 위반 시 계약 해제 및 손해배상한다.
2. 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입이 임대인 또는 주택 하자로 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.
3. 임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 잔금일까지 완납증명서를 제출한다.
4. 기존 근저당권 설정액은 잔금 수령 즉시 전액 상환 및 말소 등기 접수하고 영수증을 교부한다.
5. 임대차 계약 기간 중 매매로 임대인이 변경될 경우 임차인에게 즉시 통보하며 동의가 없을 시 계약을 해지할 수 있다.

STEP 3

잔금 지급 당일 실시간 최종 확인

잔금을 이체하기 불과 30분~1시간 전에 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 발급받습니다.
계약일부터 잔금일 사이에 새로운 가압류나 근저당이 접수되지 않았는지 실시간으로 확인한 후 잔금을 송금합니다.
임대인으로부터 국세/지방세 완납증명서 원본을 전달받습니다.

STEP 4

이사 당일 즉시 전입신고 & 확정일자 부여

이사를 마친 당일 관할 주민센터에 방문하거나 정부24/대법원 인터넷등기소를 통해 전입신고와 확정일자를 당일 즉시 마칩니다.
점유(이사) + 전입신고 = 대항력 (익일 0시 발효) / 확정일자 = 우선변제권 확보.

STEP 5

전세보증금 반환보증보험 가입 완료

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 중 가장 유리한 기관을 선택해 반환보증보험 가입을 완료합니다.
네이버페이, 카카오페이, 토스 등 간편결제 앱에서도 HUG 전세보증금 반환보증을 비대면으로 간편하게 가입하고 할인 혜택을 받을 수 있습니다.

제5장 · 궁금증 해결

자주 묻는 질문 (FAQ 8선)

등기부등본 분석 도우미 및 부동산 권리분석에 대해 가장 많이 묻는 질문들을 모았습니다.

Q1. 업로드한 등기부등본 파일이 서버에 저장되거나 개인정보가 유출되지 않나요?

전혀 유출되지 않습니다. 본 서비스는 자바스크립트 오픈소스 PDF 파싱 엔진(pdf.js)을 사용하여 사용자의 컴퓨터/스마트폰 브라우저 메모리 안에서만 텍스트를 읽고 분석합니다. 어떠한 파일이나 텍스트 데이터도 개발자의 서버나 외부로 전송되지 않으므로 개인정보와 재산 정보가 100% 안전하게 보호됩니다.

Q2. 스마트폰 카메라로 촬영한 사진이나 스캔한 이미지 PDF도 분석이 되나요?

현재 버전은 텍스트 정보가 레이어로 포함된 전자 PDF 문서만을 지원합니다. 휴대폰 사진이나 스캐너로 긁은 이미지 파일은 글자를 인식하지 못하므로, 대한민국 법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 '열람' 또는 '발급'하여 내려받은 정식 원본 PDF 파일을 업로드해 주세요.

Q3. 등기부등본 분석 결과가 100점 '안전'이면 무조건 전세사기로부터 안전한가요?

아닙니다. 본 분석기는 등기부등본에 공식적으로 기재된 표제부, 갑구, 을구의 키워드를 기반으로 진단합니다. 그러나 등기부에 나오지 않는 미공시 권리(예: 집주인의 고액 국세/지방세 체납 당해세, 다가구주택의 다른 호수 선순위 세입자 보증금 총액 등)는 등기부만으로 알 수 없습니다. 따라서 완납증명서 확인과 전세보증보험 가입을 반드시 병행하셔야 합니다.

Q4. 등기부등본 을구의 '채권최고액'과 실제 대출 원금은 왜 다른가요?

금융기관(은행)은 채무자가 이자를 연체하거나 경매 비용이 발생할 경우를 대비하여 실제 대출 원금의 통상 120%~130%(제2금융권은 130%~140%)를 등기부에 채권최고액으로 설정합니다. 경매가 발생하면 법원은 실제 빚이 얼마든 채권최고액 한도 내에서 은행에 우선 배당하므로, 권리분석을 할 때는 항상 실제 빚이 아닌 등기부상 채권최고액을 기준으로 계산해야 안전합니다.

Q5. '임차권등기명령'이 한 번이라도 기재되었다가 말소된 집은 괜찮은가요?

비록 빨간 줄로 말소 처리되었다 하더라도, 과거에 임차권등기명령이 찍혔던 이력이 있는 집은 매우 높은 주의가 필요합니다. 집주인이 이전 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못해 법적 분쟁을 겪었다는 결정적인 증거이기 때문입니다. 다음 세입자의 보증금을 받아서 이전 세입자를 내보내는 '돌려막기' 임대인일 가능성이 높습니다.

Q6. 다가구주택(원룸 건물)에 전세로 들어갈 때 등기부만 보면 되나요?

절대 안 됩니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기부로 되어 있습니다. 등기부 을구에 근저당이 없더라도, 1호부터 10호까지 기존 세입자들의 보증금 합계가 15억 원에 달한다면 내 보증금은 후순위가 되어 경매 시 단 1원도 못 받을 수 있습니다. 따라서 공인중개사에게 '선순위 임차인 보증금 현황표(확인설명서)'를 공식 요구하여 총액을 전수 조사해야 합니다.

Q7. 전세보증보험(HUG) 가입이 불가능한 대표적인 주택 유형은 무엇인가요?

① 건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 주택, ② 근린생활시설(상가)을 불법 주택으로 개조한 물건, ③ 선순위 채권최고액이 주택가격의 60%를 초과하는 물건, ④ 부채비율(보증금 + 선순위 채권)이 공시가격의 126%를 초과하는 깡통전세 매물, ⑤ 건물과 토지 소유자가 서로 다른 매물 등은 보증보험 가입이 거절됩니다.

Q8. 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본은 누구나 뗄 수 있나요?

네, 맞습니다. 대한민국 부동산 등기부는 법적으로 완전 공개 장부이므로, 집주인의 동의나 허락 없이도 주소만 알면 대한민국 국민 누구나 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람(수수료 700원) 또는 발급(수수료 1,000원)받아 원본 PDF로 저장할 수 있습니다.